Umowy rezerwacyjne z deweloperami – jaką mają moc prawną?

Przed zawarciem ostatecznej umowy zakupu nieruchomości mamy możliwość podpisania różnego rodzaju innych umów: przedwstępnej, rezerwacyjnej czy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna to szczególny rodzaj dokumentu, który nie może być mylony z pozostałymi. Co ważne, jej definicja nie została określona w prawie i podlega jedynie ochronie praw konsumentów. Może więc nie dawać nam gwarancji rezerwacji mieszkania oraz zawierać niekorzystne dla nas zapisy. Dlatego właśnie zanim ją podpiszemy, musimy się jej dokładnie przyjrzeć

Dodatkowo, jeśli chcemy mieć gwarancję, że w podpisywanym przez nas dokumencie znajdzie się przynajmniej minimum zapisów zabezpieczających nasze interesy, warto jest skontaktować się z prawnikiem.

Umowa rezerwacyjna – co to takiego?

Ten rodzaj umowy nie jest stosowany przez wszystkich deweloperów, ponieważ nie zobowiązuje klientów do zakupu mieszkania. Zawiera się ją w przypadku, gdy kupujący waha się, czy na pewno chce lub czy może nabyć mieszkanie. Przyczyn niepewności może być wiele. Może nie mieć przekonania, czy udało mu się znaleźć najlepszą dla niego ofertę lub nie wie, czy uda mu się otrzymać kredyt w banku. Podpisanie takiego dokumentu zapewnia kupującemu jedynie czasowe wyłączenie zarezerwowanego lokalu ze sprzedaży. Daje również czas na załatwienie wszystkich niezbędnych formalności. Oczywiście nie za darmo. Deweloperzy zazwyczaj – chociaż nie zawsze – wymagają uiszczenia opłaty za rezerwację. Ich wysokość wynosi najczęściej kilka procent wartości nieruchomości. Co ważne, kwota ta nie zawsze jest doliczana do ceny zakupu mieszkania. Wszystko zależy od ustaleń kupującego z deweloperem oraz tego, co zostanie zapisane w umowie. Kwestia zwrotu gotówki – w razie gdyby do zakupu nie doszło – również nie jest oczywista. Te zasady też należy ustalić na etapie zawierania umowy. Podpisywanie tego typu dokumentów jest korzystne również dla deweloperów. Dzięki nim inwestorzy mogą rozeznać się na rynku i sprawdzić, jak dużym zainteresowaniem cieszą się sprzedawane przez nich lokale.

Skutki prawne

Ponieważ jak już wcześniej wspomniano w prawie nie określono definicji umowy rezerwacyjnej, jej skutki prawne są mocno ograniczone. Dokument ten zobowiązuje tylko i wyłącznie do tego, co zostanie w nim zapisane. Dlatego tak ważne jest, żeby szczegółowo przeanalizować warunki, które zostaną w nim przedstawione. Umowa rezerwacyjna co do zasady nie zobowiązuje do zawarcia transakcji zakupu – chyba, że zawarte zostaną w niej zapisy mówiące, że do sprzedaży dojdzie, jeśli spełnione zostaną określone warunki. W tej sytuacji zarówno kupujący, jak i deweloper mogą wymagać zawarcia umowy deweloperskiej na wcześniej określonych zasadach.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Żeby dokument zabezpieczał nasze interesy, musi być odpowiednio skonstruowany. Powinny znaleźć się w nim przede wszystkim takie informacje jak: opis mieszkania, wielkość, położenie w budynku i w stosunku do stron świata, wstępna cena oraz planowany termin zakończenia inwestycji. Kolejnym ważnym punktem jest umieszczenie w umowie informacji czy przewidziana jest opłata rezerwacyjna oraz czy jest ona zaliczana na poczet ceny mieszkania. Należy upewnić się również, czy istnieje możliwość zwrotu zadatku na wypadek, gdyby do zakupu nie doszło. Nie możemy zapomnieć również o umieszczeniu informacji, na jakich warunkach obie strony mogą odstąpić od umowy. Deweloper powinien zobowiązać się w umowie również do sprzedaży lokalu we wcześniej ustalonej cenie. W przeciwnym razie będzie on mógł podwyższać kwotę wedle własnego uznania. Obowiązkowo musimy zastrzec sobie również możliwość odstąpienia od umowy na wypadek gdybyśmy znaleźli lepszą ofertę.

Nie daj się oszukać

Deweloperzy konstruują umowy tak, aby zapisy w nich zawarte były korzystne przede wszystkim dla nich samych. Czasami zdarza się, że dokument ma formę jednostronnego oświadczenia, w którym zobowiązania dotyczą tylko kupujących. Jest to sytuacja bardzo niekorzystna dla nabywców, ponieważ umowa rezerwacyjna nic im nie daje, a jedynie ogranicza możliwości poszukiwania innego mieszkania.

Karolina Pełka