Sprzedajemy mieszkanie z obciążoną hipoteką

Bardzo często można spotkać się z opinią, że sprzedaż mieszkania z niespłaconym kredytem hipotecznym jest bardzo trudna lub wręcz niemożliwa. Nic bardziej błędnego – wystarczy spełnić tylko kilka formalności, aby operacja taka przebiegła gładko i bezproblemowo.

Pierwszym warunkiem, jaki musi spełnić Sprzedający mieszkanie z obciążoną hipoteką jest uzyskanie zgody banku, który udzielił kredytu na jego zakup (bez obaw – w praktyce banki nigdy takiej zgody nie odmawiają). Kupującemu musimy okazać specjalną opinię z naszego banku, która oprócz zgody na sprzedaż mieszkania musi zawierać następujące elementy:

– wysokość kwoty, jaka ma zostać przelana (pozostałe zadłużenie);

– numer konta, na które mają trafić pieniądze od kupującego;

– oświadczenie o udzieleniu zgody na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po otrzymaniu wymaganych środków.

Koszt takiej opinii to ok. 50 zł, niestety zazwyczaj trzeba na nią trochę poczekać, czasem nawet 1-2 tygodnie.

Istnieje też możliwość przejęcia długu Sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Na to jednak musi zgodzić się bank, który wcześniej będzie chciał się upewnić, czy Kupujący podoła finansowo takiemu obciążeniu.

Zmiany w Księdze Wieczystej

Nowa hipoteka (zwykle na rzecz banku udzielającego kredytu Kupującemu) może być wpisana do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań. Bank Sprzedającego zgodzi się na usunięcie swojego roszczenia dopiero wówczas, gdy spłaci on do końca zaciągnięty kredyt. Dlatego właśnie w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości (w tej formie musi być bowiem zawarta każda taka umowa) należy zawrzeć informację, że część pieniędzy od Kupującego trafi bezpośrednio do banku na poczet spłaty kredytu. I dopiero różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji trafi na konto Sprzedającego daną nieruchomość.

Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu, bank Sprzedającego wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można już wystąpić do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zaświadczenie to należy złożyć wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (oraz opłatą sądową za wykreślenie, która wynosi połowę opłaty za wpis hipoteki, tj. 100 złotych), do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia danej nieruchomości. Kolejnym krokiem jest złożenie oświadczenia o ustanowieniu na zabezpieczenie spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości hipoteki (w tym przypadku opłata sądowa wynosi 200 złotych).

W praktyce nie wypracowano jeszcze standardu, która ze stron płaci za wykreślenie hipoteki – Sprzedający czy Kupujący. Pozostaje to kwestią umowy; przyjmuje się jednak, że za wykreślenie hipoteki płaci Sprzedający, a za nowy wpis – Kupujący.

Należy pamiętać, że wiele banków zawiera w swoich umowach kredytowych dodatkowe opłaty za wcześniejsze spłacenie kredytu – należy dokładnie przeanalizować swoją umowę, by uniknąć tego rodzaju przykrych niespodzianek.

Kłopotliwe kredyty walutowe

A co w przypadku gdy sprzedający zaciągnął kredyt w walutach obcych? Oczywiście trzeba go przeliczyć na złotówki. Sposób przeliczania określa umowa kredytowa lub regulamin banku. Wszystko zależy też od kursu. Wiążący jest kurs złotego z dnia spłaty. Banki jednak szczegóły uzgadniają ze sobą wcześniej, to jest w dniu złożenia zlecenia uruchomienia kredytu. Jeśli w dniu złożenia zlecenia złotówka jest słabsza, natomiast w dniu spłaty silniejsza, nadpłata zwracana jest Kupującemu.

Część banków z uwagi na wahania kursowe odstępuje od przeliczenia kredytu udzielonego w walutach obcych na złote. W takim przypadku sprawę regulacji pozostawia się stronom. Kurs, według którego nastąpi spłata zadłużenia, określany jest w akcie notarialnym.

A jeśli nieruchomość potaniała?

Możliwa jest także sytuacja, w której środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania nie pokryją w 100 proc. ciążącego na nim kredytu. Uniemożliwia to wykreślenie hipoteki. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia w dwóch przypadkach – gdy wartość nieruchomości gwałtownie spadnie lub wysokość zaciągniętego na jego zakup kredytu w walucie obcej zwiększa się wskutek wzrostu cen waluty. Niestety w takim przypadku Sprzedający musi pokryć tę różnicę ze środków własnych, co niekiedy uniemożliwia dokonanie transakcji.

Sprzedający staje się Kupującym

Bardzo często zdarza się, że Sprzedający nieruchomość obciążoną hipoteką planuje od razu kupno kolejnej, także z zastosowaniem kredytu hipotecznego. Ważne jest aby  przeprowadzić tę operację dopiero po sfinalizowaniu sprzedaży i spłaceniu poprzedniego kredytu, w przeciwnym razie bank udzielający nowego kredytu może nam go odmówić lub wyliczyć nam bardzo niską zdolność kredytową.

Hipoteka – co to takiego?

• Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości. Hipoteka może obciążać nieruchomość, a także niektóre zbywalne prawa rzeczowe, jak np.: spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste czy prawo do domu jednorodzinnego. Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
• Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której wartość jest nieustalona lub wierzytelność, która może powstać na przykład za rok lub za pięć lat. Hipotekę tę ustanawia się do oznaczonej sumy. W odniesieniu do kredytów taką wierzytelnością są na przykład odsetki.
• Hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność określoną co do rodzaju i wysokości.Banki z reguły wymagają wpisania dwóch hipotek: zwykłej – w wysokości pożyczonego kapitału, oraz kaucyjnej – w wysokości na przykład 50 proc. kapitału na zabezpieczenie spłaty odsetek.