Diabeł tkwi w szczegółach – składniki kredytu

Należy pamiętać, iż kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym. Jego skutki finansowe będą odczuwalne przez 20-30 lat. Warto więc dobrze zastanowić się przed podpisaniem umowy kredytowej i wybrać ten bank, którego oferta będzie najkorzystniejsza. Podejmując decyzję nie należy kierować się jedynie reklamami oraz materiałami promocyjnymi banku, zawierającymi jedynie podstawowe informacje o produkcie bankowym. Kredyt hipoteczny jest produktem złożonym, dlatego należy szczegółowo przeanalizować wszystkie jego składniki

– Oprocentowanie, składa się z dwóch części, marży, która jest zagwarantowana w umowie i pozostaje niezmienna przez cały okres trwania kredytu, oraz ze zmiennej stopy bazowej, tzw. WIBOR (ustalany dla kredytów w złotych) oraz LIBOR (ustalana dla kredytów we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (dla kredytów w EURO) Wysokość stopy bazowej uzależniona jest od polityki banku centralnego i w trakcie trwania kredytu może zarówno rosnąć, jak i spadać.

– Prowizja, jest to jednorazowa opłata, pobierana przez bank przed uruchomieniem kredytu. W większości banków prowizja wliczana jest w kwotę zaciąganego kredytu. Niestety część banków życzy sobie zapłaty prowizji ze środków własnych przed wypłaceniem środków z kredytu.

– Spread, jest to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. Kredyt zaciągany jest po kursie kupna, a spłacany po kursie sprzedaży waluty, co oznacza, że automatycznie podnosi to kwotę kredytu. W przypadku kredytu na 300 000 zł we frankach szwajcarskich, zakładając, że ceny franka wynoszą: kupno – 2,86 zł, sprzedaż – 2,96 zł, już w chwili wzięcia kredytu wartość naszego kredytu wzrasta do 310 489 PLN ((300 000/2,86)*2,96). Wysokość różnicy kursowej w bankach jest bardzo różna, waha się od 5 do nawet 30 groszy.

– Ubezpieczenia. W związku z zawarciem umowy kredytu bank wymaga od klienta zawarcia obligatoryjnie kilku umów ubezpieczeniowych:

• Ubezpieczenie pomostowe – Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Najczęściej bank podnosi oprocentowanie do momentu dostarczenia odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na jego rzecz.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Jeżeli klient chce zaciągnąć kredyt w wysokości przekraczającej 80 proc. planowanej inwestycji, musi liczyć się z koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obecnie banki dość niechętnie chętnie udzielają kredytów na 100 proc. wartości inwestycji, ale jeśli już komuś uda się wywalczyć sobie taki kredyt, bank wymaga wówczas dodatkowego ubezpieczenia, które należy płacić do momentu spłaty ok. 20 proc. kapitału. Może to trwać nawet kilkanaście lat.
• Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – Jest to obowiązkowe ubezpieczenie we wszystkich bankach. Bank wymaga również cesji z takiej polisy, co oznacza że wszelkie wypłaty ewentualnych odszkodowań będą wypłacane bankowi. Należy zdawać sobie sprawę, że nie jest to ubezpieczenie mieszkania od kradzieży czy od zalania tylko tzw. konstrukcji trwałych budynku (nazywane potocznie ubezpieczeniem murów).
• Ubezpieczenie na życie najczęściej nie jest obowiązkowe. Ze względu na poważne ryzyko finansowe, jakie może ponieść rodzina w związku ze śmiercią kredytobiorcy, jest jednak zalecane.
• Pozostałe ubezpieczenia, od pobytu w szpitalu, utraty pracy itp. Banki próbują często przekonać klientów, aby ci dodatkowo ubezpieczyli się w trakcie trwania umowy kredytu. Warto jednak zwrócić uwagę na Ogólne Warunki proponowanych ubezpieczeń. Zdarza się bowiem, iż warunki ubezpieczeń są niezwykle niekorzystne dla klientów, szansa na wypłatę jakiegokolwiek odszkodowania jest minimalna, a ewentualne kwoty odszkodowań niewielkie.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa jest najważniejszym dla banku parametrem, na podstawie którego ocenia możliwości finansowe klienta i maksymalną wysokość kredytu. Obliczana jest na podstawie dochodów wszystkich kredytobiorców, pomniejszonych o koszty utrzymania, obciążenia finansowe i inne wydatki.

Przy wyliczaniu zdolności kredytowej, banki akceptują następujące źródła dochodów:

• Umowa o pracę na czas nieokreślony – banki wymagają aby obowiązywała od co najmniej 3-6 miesięcy,
• Umowa na czas określony – powinna trwać co najmniej 3 miesiące, a do jej wygaśnięcia powinno pozostać co najmniej trzy miesiące. Jeżeli umowa na czas określony jest pierwszą pracą klienta, bank prawdopodobnie odmówi udzielenia kredytu,
• Umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowa o dzieło z przeniesieniem praw autorskich: bank może przyjąć dla wyliczenia zdolności kredytowej jedynie część dochodu, np. 50 proc.,
• Działalność gospodarcza. Należy prowadzić ją od co najmniej 12 miesięcy. Jeżeli klient rozlicza się przy pomocy księgi przychodów i rozchodów, dla wyliczenia zdolności kredytowej banki przyjmują średnią dochodów z ostatnich 12 miesięcy. Problem z uzyskaniem kredytu może mieć jednak klient rozliczający się na zasadzie ryczałtu, gdyż banki traktują takie osoby niekorzystnie, przyjmując do wyliczenia zdolności kredytowej jedynie 18 proc. uzyskanego dochodu. Z problemami z uzyskaniem kredytu może także się spotkać klient, który wykazał stratę finansową, choć niektóre banki nieuwzględniana strat, wynikających z poniesionych nakładów inwestycyjnych.
• Emerytura, renta, przychód z tytułu najmu lokalu. Wyliczając zdolność kredytową bank bierze pod uwagę średnią dochodu z ostatnich 12 miesięcy.
• Dochód uzyskiwany poza granicami Polski. Polskie banki akceptują źródła dochodu uzyskiwanego za granicą przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Liczyć się jednak należy, iż bank nie udzieli klientowi kredytu wyższego, niż przekraczającego 80 proc. finansowanej inwestycji.

Wpływ na wysokość zdolności kredytowej ma także okres kredytowania – im dłuższy tym zdolność będzie większa, a także waluta w jakiej zaciągnięty będzie kredyt.  Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, bank udzielając kredytu w walucie obcej musi wziąć pod uwagę ryzyko kursowe przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Stąd zdolność kredytowa w walucie obcej będzie niższa niż ta w złotówkach.

UWAGA – w myśl wprowadzonej w 2010 r. rekomendacji T miesięczna suma rat kredytów spłacanych przez klienta nie powinna stanowić więcej niż 50 proc. jego dochodów netto. Wyjątkiem są jedynie osoby,  których wynagrodzenie przekracza poziom przeciętych dochodów, w ich przypadku stosunek rat do wynagrodzenia może wynieść 65 proc.

Dodatkowe koszty kredytów

Osoba planująca wzięcie kredytu hipotecznego musi liczyć się z dodatkowymi kosztami, które nie zawsze bezpośrednio wynikają z umowy kredytu. Stanowią jednak poważne obciążenie.

• Ryzyko kursowe (przy kredytach w walucie obcej np. we frankach) – Zaciąganie kredytu denominowanego w obcej walucie (głównie we frankach szwajcarskich – CHF) było do niedawna bardzo popularne. Przemawiało za tym niskie oprocentowanie, a co za tym idzie – niższa rata. Obecnie największą popularnością cieszą się kredyty w euro. Niestety decydując się na kredyt walutowy należy liczyć się z możliwością wzrostu kursu waluty obcej, co spowoduje wzrost naszego zadłużenia względem banku oraz wzrost raty. Może się więc zdarzyć, iż po kilku latach spłacania kredytu, kwota pozostała do spłacenia będzie wyższa niż w chwili podpisania umowy kredytowej. Tak właśnie stało się w przypadku osób, które zaciągnęły kredyt w CHF latem 2008 r., kiedy frank był rekordowo tani. W wyniku załamania się rynków finansowych w USA i na Zachodzie Europy frank szybko zdrożał o prawie połowę – o tyle samo zwiększyła się wysokość zaciągniętych kredytów hipotecznych.
• Możliwość zawieszenia rat (wakacje kredytowe ) –  Rozpatrując kredyt warto zwrócić na to uwagę. Dobrze mieć taką możliwość jako „bufor bezpieczeństwa” na przyszłość. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny zaciągamy na ponad 20 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak potoczy się nasza kariera zawodowa. Może się zdarzyć, że przez pewien czas nasze dochody będą niższe lub w ogóle nie będziemy ich uzyskiwać. W tym momencie możliwość zawieszenia rat daje nam szansę nie zakłócenia spłaty rat i czas na poprawę naszej sytuacji zawodowej. W skrajnym przypadku możemy sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt bez dodatkowych konsekwencji (odsetki karne, BIK itp.). Należy jednak pamiętać, iż w trakcie wakacji kredytowych odsetki wciąż są naliczane a ich spłata zostanie rozłożona na pozostałe raty.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę – Bank nie może odmówić klientowi wcześniejszej spłaty kredytu. Może ona być jednak w pierwszych latach obarczona dodatkową prowizją od nadpłaconej kwoty. Biorąc kredyt należy dokładnie rozeznać się, jak dany bank reguluje tę kwestię.
• Opłaty administracyjne – osoba planująca wzięcie kredytu musi się liczyć z  koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów czynności administracyjnych, takich jak dokonania wyceny nieruchomości (ok. 500 – 1500 zł), wpisu hipoteki do księgi wieczystej (250 – 500 zł), odpisu z księgi wieczystej (30 zł). Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym liczyć się należy także z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, płatne u notariusza.

Rozliczanie transz kredytu

Bardzo ważnym elementem poza kosztami kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na wypłatę kredytu. To bardzo ważne zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki.

Kredyty wypłacane w transzach to głównie tzw. kredyty budowlano – hipoteczne,  przeznaczone na budowę domów lub mieszkań – we własnym zakresie, albo przez dewelopera. Banki często uzależniają wypłatę kolejnych transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiednio udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję pracownikowi banku. Kontrola przez bank z reguły opóźnia o kilka dni wypłatę kolejnych środków, dlatego kredytobiorcy powinni starać się o to, by odpowiednio wcześniej zgłaszać się do banku z wnioskiem o wypłatę kolejnej transzy.

Poza kredytami budowlano – hipotecznymi są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank w pierwszej kolejności może wypłacić środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. dopiero po przedstawieniu aktu własności mieszkania lub protokołu odbioru. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym taki warunek w umowie może bardzo skomplikować wykończenie i urządzenie mieszkania. Klucze do mieszkania od dewelopera zwykle otrzymujemy dużo wcześniej, niż notarialny akt własności lub protokołu odbioru i niestety musimy czekać na dokument, co może potrwać nawet kilka miesięcy – tym czasie  bank  nie wypłaci nam środków.

Innym przykładem problemów w rozliczaniu transz kredytu może być sytuacja, w której klient przenosi kredyt hipoteczny do innego banku i wnioskuje o dodatkowe środki. Bardzo zależy mu na czasie otrzymania tych dodatkowych środków. I tu może również zdarzyć się sytuacja, że w pierwszej kolejności bank spłaci poprzedni kredyt, a do wypłaty dodatkowych środków zażąda wykreślenia hipoteki lub przynajmniej złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki – w takim przypadku na dodatkowe środki będziemy musieli poczekać co najmniej 3 tygodnie.