mieszkaniowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
PL EN

Trampolina do sukcesów

17.06.2011

O trójmiejskim rynku biurowym, preferencjach najemców i konkurencji z innymi miastami Sergiuszem Gniadeckim, prezesem zarządu Allcon Investment Sp. z o.o.

Jak ocenia Pan obecną sytuację na trójmiejskim rynku biurowym?

Sytuacja jest bezprecedensowa i przełomowa w swoim rodzaju, gdyż w czasie trwającej od 2008 r.  stagnacji na rynku wynajmu nagle nastąpiła eksplozja nowych projektów powierzchni biurowych. Ta „potencjalna dostępność” zapewni wzrost zainteresowania naszą aglomeracją w stosunku do pozostałych liderów rynków regionalnych, jak Kraków i Wrocław,  spodziewamy się powrotu na ścieżkę wzrostów na rynku transakcji wynajmu. To dobra wiadomość. Ale jest i zła, gdyż część projektów zaliczam do tzw  „portfela zagrożonego” z różnych względów, takich jak słaba lokalizacja i przede wszystkim zbyt optymistyczna ocena popytu. To spowoduje szereg perturbacji na rynku, takich jak na przykład aktualna sytuacja w Łodzi, gdzie jedna taka przeskalowana inwestycja zachwiała w dramatyczny sposób wzrostem wskaźnika powierzchni niewynajętej i silną presją na spadek cen wynajmu, co nota bene nie miało wpływu na wzrost zainteresowania dostępną już powierzchnią. Skutki tych zjawisk rynkowych dotkną zarówno niektórych deweloperów, jak i najemców, którzy nie dostaną powierzchni na czas lub nie w oczekiwanej jakości.

Czy może on w najbliższych latach rzucić wyzwanie Krakowowi i Wrocławiowi w walce o dużych międzynarodowych najemców, zwłaszcza z sektora BPO/SSC?

Pełne otwarcie rynków pracy od 1 maja w Niemczech, Austrii i Szwajcarii może spowodować perturbacje na rynku pracy sektora BPO/SSC w bliższych lokalizacjach dla tych rynków, czyli Krakowie i Wrocławiu, co przy wysokim poziomie zadowolenia z jakości życia mieszkańców odnotowywanym od kilku lat w Trójmieście da nam kolejny impuls wzrostu zainteresowania naszą aglomeracją w stosunku do konkurencyjnych ośrodków regionalnych.

Do tej pory w Trójmieście biura budowali głównie lokalni deweloperzy. Teraz tutejszym rynkiem zainteresował się duży, międzynarodowy gracz – Hines, który rozpoczyna we Wrzeszczu dużą inwestycję. Czy trójmiejscy deweloperzy mają się czego obawiać?

Rozpoczyna, albo i nie. Znane są przecież trzy duże projekty biurowe w centrum Gdańska należące do pierwszej ligi deweloperów powierzchni komercyjnych, które od kilku lat nie mogą wystartować…

Na jakim etapie jest komercjalizacja Państwa najnowszej inwestycji Allcon @ park 3?

Trzeci obiekt w ALLCON @ park powstał dla zabezpieczenia stabilnego rozwoju między innymi obecnego głównego najemcy istniejących budynków – Intel Technology Poland oraz  firmy Young Digital Planet, która ma siedzibę w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch istniejących budynków  ALLCON @ Park. To jest projekt built-to-suit, więc jego komercjalizacja ma inny charakter. Najemcy objęli już 60 proc. powierzchni, a pozostała powierzchnia jest dla nich w rezerwacji dla planowanego dalszego rozwoju.

Co najemcy cenią sobie najbardziej w biurowcach Allconu? Czego wymagają?

Odpowiedź na to pytanie dostarczyło nam badanie oceny najemców największych biurowców w Polsce przeprowadzone przez Milton Brown na zlecenie „Eurobuild” pod koniec 2010 roku, dzięki któremu projekt Łużycka Office Park w Gdyni znalazł się w czołówce najlepszych biur w Polsce. Na pierwszym miejscu najemcy postawili nas za systemy ogrzewania, klimatyzacji i chłodzenia, funkcjonalność biura i spełnianie bieżących wymagań przez przestrzeń biurową. Drugie miejsce zajęliśmy w ocenie takich kategorii jak: oświetlenie biura, dekoracja holu wejściowego, parkingi, standard ekologiczny budynku i komfort pracy w biurowcu. Trzecią pozycję zawdzięczamy ocenom dotyczącym jakości wykończenia, atrakcyjnej architekturze, udogodnieniom dla pracowników i jakości usług objętych ryczałtem miesięcznym.

W jaki sposób finansujecie Państwo wasze inwestycje? Banki ostatnio bardzo niechętnie pożyczają na nowe projekty biurowe…

To nas nie dotyczy, gdyż z racji na naszą doskonałą historię na rynku inwestycji biurowych od 15 lat mamy obecnie nieograniczony dostęp do finansowania bankowego.

Czy Allcon planuje w najbliższych latach jakieś nowe projekty biurowe?

Wkrótce z desek projektantów zejdzie nowy projekt – Łużycka Plus, planowany przy Łużycka Office Park. Nazwa „Plus” ma oznaczać nie tylko dodanie kolejnej inwestycji, będzie to również dodatkowy walor jakości, architektury i ekologii. Dla tego budynku będziemy wnioskować o przyznanie certyfikatu BREEAM. Niemniej bardzo ostrożnie rozpatrujemy nowe projekty biurowe.

Co Pana zdaniem decyduje o sukcesie inwestycji biurowej? Lokalizacja, standard, ceny czy może coś zupełnie innego?

Podstawą sukcesu jest na pewno 3xL, czyli lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Nie mniejsze znaczenie ma jednak standard budynku, nie tylko pod względem nowoczesności rozwiązań technicznych czy architektury, coraz bardziej ważne są aspekty ekologiczne. Dla wielu firm światowych, zwłaszcza amerykańskich i skandynawskich jest to bardzo istotny warunek decyzji o wyborze projektu.

Jak Pana zdaniem będzie ewoluować sytuacja na polskim rynku biurowym w ciągu najbliższych dwóch lat?

Wiele projektów utraci zdolność finansowania i zmieni właścicieli, część niestety może nawet straszyć szkieletami niedokończonych konstrukcji. Te dwa lata dla wielu będą koszmarem, a dla nielicznych trampoliną do spektakularnych sukcesów.


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć