Podpisujemy umowę przedwstępną z deweloperem

Kupowanie mieszkania na rynku pierwotnym różni się znacznie od podobnej transakcji na rynku wtórnym, zwłaszcza, gdy kupujemy mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane. Dziś, gdy wielu deweloperów ma kłopoty ze sprzedażą swoich mieszkań, a wielu stoi przed widmem bankructwa, trzeba zachować szczególną ostrożność. Na szczęście jest wiele możliwości sprawdzenia, czy deweloper, spółdzielnia czy prywatny inwestor od którego zamierzamy kupić mieszkanie to solidna firma. Od czego zacząć?

Porozmawiaj ze znajomymi, prześledź pisma branżowe, poszperaj w Internecie. Niestety ludzie w sieci mają zadziwiającą skłonność do obrzucania się błotem – osoby zadowolone z zakupu rzadko kiedy dzielą się swoją radością z innymi w sieci. Jeśli jednak na internetowych forach nie ma zbyt wielu negatywnych komentarzy o danym deweloperze, to zapewne nie daje on swoim klientom powodów do niezadowolenia. Warto również sprawdzić oficjalną stronę dewelopera – co prawda znajdziesz tam same pozytywne informacje o danej inwestycji, ale dowiesz się z niej również, czy firma należy do organizacji branżowych, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego członkowie zobowiązują się przestrzegać opracowanego w porozumieniu z UOKiK Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient – Deweloper, mającego na celu zrównoważenie zobowiązań pomiędzy stronami transakcji. Wprawdzie za złamanie zasad kodeksu deweloperowi nie grożą żadne poważniejsze sankcje, nie mniej jednak na tak wielką plamę na wizerunku nie każdy może sobie pozwolić.

Jeśli masz dużo wolnego czasu, możesz odwiedzić kilka wybudowanych przez danego dewelopera inwestycji i porozmawiać z ich mieszkańcami. Jeżeli wcześniejsze projekty dewelopera były oddawane z wadami, niedoróbkami i wielotygodniowymi opóźnieniami, w naszym przypadku może być podobnie.

Sprawdź dewelopera w urzędach

Dużo informacji o kondycji finansowej dewelopera można znaleźć w ogólnie dostępnych dokumentach urzędowych. Jeśli znamy numer KRS dewelopera, w Wydziale Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy znajdziemy jego sprawozdania finansowe, informacje, czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął jego udziałów lub akcji na poczet długów. A skoro już jesteśmy przy długach – warto również sprawdzić, czy interesująca nas firma nie figuruje w Krajowym Rejestrze Długów.

Jeśli nic nie wzbudza twoich podejrzeń, czas wybrać się do biura sprzedaży dewelopera i rozpocząć negocjacje przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Na wstępie poproś o wzór takiej umowy i sprawdź, czy nie zawiera ona klauzul zakazanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ich dokładny spis można znaleźć na stronie internetowej tej organizacji (www.uokik.gov.pl). Jeśli nie jesteś biegły w prawniczym języku, warto zapłacić prawnikowi kilkaset złotych za konsultację i sprawdzenie umowy. Biorąc pod uwagę wartość transakcji i jej skutki dla naszego życia przez wiele następnych lat, nie jest to wydatek, na którym warto oszczędzać. Podobną weryfikację powinno się przeprowadzić również przed podpisaniem tzw. umowy przyrzeczonej (czyli właściwie aktu notarialnego zakupu nieruchomości).

Będąc w biurze sprzedaży dewelopera, poproś o dokładne plany inwestycji, sposobu zagospodarowania sąsiedztwa i planowanej oraz istniejącej infrastruktury. Poproś o aktualny odpis z księgi wieczystej dla działki, na której budowana jest nieruchomość oraz zapisy ewidencji gruntów – pamiętaj, że deweloper powinien być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki na której buduje. Nieruchomość może być obciążona hipoteką, jeśli deweloper korzysta podczas jej budowy z kredytu hipotecznego. Jeśli tak jest, deweloper musi w umowie zobowiązać się do spłacenia hipoteki przed oddaniem mieszkania nabywcy. Zapytaj również o aktualne pozwolenie na budowę (powinno być osobnym załącznikiem do proponowanej umowy). Jeśli deweloper dopiero wystąpił o takie pozwolenie, zapytaj we właściwym urzędzie gminy, na jakim etapie jest procedura jego wydawania. Może się okazać, że istnieje duże ryzyko odrzucenia takiego wniosku i cała inwestycja nie dojdzie do skutku lub jej realizacja będzie ciągnąć się latami. Urząd gminy i tak warto odwiedzić, aby zapoznać się z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Deweloper rzadko kiedy będzie się nam chwalił, że zamiast uroczego zagajnika za kilka lat będziemy mieli pod oknami drogę szybkiego ruchu lub wielkie osiedle konkurencyjnej firmy. Jeśli dla danego obszaru takich planów nie sporządzono, warto zapytać w urzędzie o planowane w pobliżu inwestycje i wydawane na nie tzw. wuzetki, czyli Warunki Zabudowy. W przypadku braku planów zagospodarowania przestrzennego, określają one, co dokładnie wolno wybudować na danym obszarze.

Nalegaj na formę notarialną

Jeżeli na żadnym z powyższych etapów nie nabraliśmy wątpliwości co do solidności dewelopera, możemy podpisać umowę przedwstępną. Nalegajmy, aby zrobić to w formie notarialnej, a nie cywilnoprawnej – tylko w przypadku zawarcia umowy w takiej formie, jeżeli deweloper wykonuje umowę wadliwie lub sprzecznie z jej zapisami, zyskujesz prawo zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. To on zapłaci za pracę innego wykonawcy i poniesie wszelkie ryzyko związane z tymi pracami. Muszą być jednak spełnione trzy warunki: deweloper posiada pozwolenie na budowę, był właścicielem gruntu, na którym ma być postawiony budynek, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

A jeśli podpisaliśmy umowę w formie cywilnoprawnej? Jeżeli nie dojdzie do realizacji umowy, klientowi przysługuje jedynie prawo do żądania naprawienia szkody powstałej z tytułu niewykonania umowy. W praktyce oznacza to, że jeśli deweloper ogłosi upadłość, zostajemy bez mieszkania, za to z kredytem mieszkaniowym do spłacenia. Jeśli więc interesujące nas mieszkanie nie zostało jeszcze wybudowane, a deweloper z jakiś powodów miga się od podpisania umowy z formie notarialnej, lepiej zrezygnować i poszukać innego.

W myśl art. 271 Kodeksu Cywilnego, deweloper jest zobowiązany do wywiązywania się ze swoich zobowiązań z należytą starannością wynikającą z zawodowego charakteru czynności. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania odpowiada za wyrządzoną z tego tytułu klientowi szkodę i zobowiązany jest do jej naprawienia. Może się uchylić od tej odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Wykorzystując ten artykuł, deweloperzy bardzo często zamieszczają w umowach rozmaite klauzule, zwalniające ich z odpowiedzialności wobec nabywcy w przypadku zaistnienia różnych okoliczności – zwracajmy na to szczególną uwagę przed podpisaniem umowy.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

1. Dokładne określenie stron umowy.

2. Określenie przedmiotu umowy, w tym między innymi:

• określenie stanu prawnego nieruchomości;
• oświadczenie dewelopera o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno-prawnej niezbędnej do realizacji inwestycji (pozwolenie na budowę);
• dokładny opis lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (metraż, ilość pomieszczeń, piętro, itp.);
• dokładny opis budynku (położenie, liczba pięter, standard wykonania) wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokali w budynkach oraz ich układ funkcjonalny a także plan zagospodarowania terenu z opisem;
• w umowie powinien być również wskazany zakres prac budowlanych, rodzaj i standard wykończenia (np. jakie elementy białego montażu są w cenie, jaki rodzaj ogrzewania jest przewidziany dla lokalu);
• zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie, nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2-3 proc. W takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy na powyższych podstawach. Jednak różnice powierzchni przekraczające umówione 2-3 proc. uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy w przypadku takich okoliczności. W obu przypadkach należy w umowie zapisać obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego.

3. Podstawowe zobowiązania stron:

• oświadczenie o zamiarze kupna / sprzedaży przez strony;
• zobowiązanie stron do terminowego wykonywania swoich zobowiązań (dla dewelopera będzie to terminowa realizacja inwestycji, dla klienta – terminowe dokonywanie zapłat);
• informacja o tym, kto pokrywa koszty dodatkowe (np. koszt notarialnego przeniesienia własności);
• okoliczności, np. przekroczenie terminów, lub niespełnienie innych istotnych zobowiązań stron, w których każda ze stron może odstąpić od umowy z winy drugiej strony. Strona, z winy której doszło do odstąpienia, zapłaci w takim przypadku karę umowną. Kary umowne dla obu stron będą określane w jednakowej wysokości;
• zobowiązanie dewelopera do przygotowania dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu przez klienta;
• zapewnienie prawa kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią, pod warunkiem, że cesjonariusz przejmie wszystkie zobowiązania kupującego;
• zapewnienie prawa dewelopera do odmowy wykonania cesji pod warunkiem, że deweloper nie obciąży klienta karami umownymi oraz zwróci wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie.

4. Cena:

• dokładne określenie całkowitej ceny brutto lokalu wraz z prawami przynależnymi;
• jednoznaczne określenie ceny i wszystkich jej składowych w rozbiciu na cenę netto i podatek VAT;
• określenie przypadków, kiedy cena w umowie może różnić się od ceny ostatecznej – np. wskutek wzrostu podatku VAT w trakcie trwania umowy. Najlepiej, jeśli tych przypadków będzie jak najmniej. Ważne jest również zaznaczenie, że jeżeli z przyczyn przewidzianych w umowie dojdzie do wzrostu cen, wzrost ten może dotyczyć jedynie nieopłaconych kwot.

Ważne jest również zaznaczenie w umowie, że klientowi przysługuje możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10 proc. ceny całkowitej.

5. Terminy:

• określenie terminu zakończenia prac;
• określenie terminu przeniesienia prawa własności do lokalu. Termin taki powinien być precyzyjnie określony (np. do 1 grudnia 2008 roku, a nie „w terminie trzech miesięcy od dnia przyjęcia inwestycji przez gminę”).

6. Płatności:

• harmonogram płatności – dobrze jest wybierać tych deweloperów, którzy oferują system płatności minimalizujący pierwsze raty, np. 10/90 (czyli 10 proc. ceny płatne przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie, pozostałe 90 proc. przy odbiorze gotowego mieszkania);
• numery rachunków bankowych dla wpłat zaliczek; najlepszym dla kupującego, ale rzadko stosowanym przez deweloperów rozwiązaniem jest rachunek depozytowy (powierniczy), z którego bank może wypłacić środki deweloperowi jedynie wtedy, gdy ten sprzeda mieszkanie lub też klient odmówi zawarcia umowy ostatecznej. Umowa rachunku depozytowego jest umową trójstronną, zawartą przez bank finansujący dewelopera, kupującego i dewelopera. W takiej sytuacji całe ryzyko upadłości dewelopera bierze na siebie bank;
• konsekwencje opóźnień wpłat kupującego w postaci odsetek za zwłokę: mogą to być odsetki ustawowe lub umowne, nieprzekraczające odsetek umownych dopuszczalnych prawnie.

UWAGA! Klauzula o karze umownej wyłącza dochodzenie wyrównania szkody w faktycznej wysokości, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej (art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego). Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przenoszącego (przewyższającego) wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniasz sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, jaka została ci wyrządzona.

• sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku rozwiązania umowy.

7. Dodatkowe uzgodnienia:

• warunki wprowadzania zmian w lokalu;
• warunki i terminy odbioru lokalu, ustalenie trybu postępowania;
• sposób i termin usuwania usterek w lokalu;
• określenie wysokości kary umownej oraz odsetek za zwłokę;
• zasady gwarancji i rękojmi;
• sposób rozstrzygania sporów.