Od biurowców typu Lipsk do szklanych drapaczy chmur

Polski rynek nowoczesnych powierzchni biurowych, choć jeszcze stosunkowo młody, przeżył już wiele wzlotów i upadków. Poniżej przedstawiamy najważniejsze wydarzenia z ponad dwóch dekad rodzimego sektora biurowego

Tak to się wszystko zaczęło…

Przełom lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych – Polska wkracza w okres gospodarki wolnorynkowej po ponad 40 latach komunizmu. 38-milionowy kraj staje się ogromnym rynkiem zbytu dla wielu firm i pomimo znacznego opóźnienia w rozwoju gospodarczym w stosunku do państw zachodnich staje się ciekawym miejscem do inwestowania

Lata 90-te to dynamiczny rozwój warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych, polskich firm i napływ międzynarodowych korporacji, co przekładało się na coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Do tej pory budynek biurowy kojarzył się w biurowcem typu Lipsk posiadającym długi korytarz i oddzielne pokoje biurowe po jego obydwu stronach. O klimatyzacji i łatwej do aranżacji powierzchni piętra można było zapomnieć.

Panorama Warszawy powoli zaczyna się zmieniać, jednak nadal dominującym punktem na horyzoncie pozostaje Pałac Kultury i Nauki, dar od Związku Radzieckiego, który nie pozwala zapomnieć o erze komunizmu w Polsce. W 1992 dołącza do niego Silver Tower (tzw. błękitny wieżowiec na Placu Bankowym), a w rok później budynek PeKaO S.A. przy Grzybowskiej. Powstają FIM Tower (aktualnie Orco Tower) i Ilmet przy rondzie ONZ. Wzdłuż Al. Jana Pawła powstają pierwsze budynki kompleksu Atrium, a po drugiej stronie Alei biurowiec Kaskada. Dziś trudno wyobrazić sobie krajobraz Warszawy bez tych budynków.

W 1998 roku PKiN zyskuje konkurencję pod kątem wysokościowym – biurowiec Warsaw Financial Centre (144 m wysokości) przy Emilii Plater, a dwa lata później Warsaw Trade Tower (188 m wysokości – aktualnie najwyższy biurowiec w Warszawie) przy ul. Chłodnej. Obraz stolicy powoli zaczyna się zmieniać.

Lata 90-te to okres, w którym rozpoczyna się historia dziś najbardziej popularnej dzielnicy biurowej poza Centrum Warszawy. Chodzi oczywiście o rejon Służewca Przemysłowego. Po zrealizowaniu obiektów typu Curtis Plaza, Optimus Tower, 2000 Plaza i pierwszych budynków Mokotów Business Park (dzisiejszy Empark) pewnie niewiele osób spodziewało się, że dzisiaj ten rejon będzie dysponował prawie 1 mln m kw. powierzchni biurowej, czyli tyle ile zrealizowano w latach 90-tych w całej Warszawie. Motorem napędowym było niewątpliwie otwarcie w 2000 roku Galerii Mokotów. Duże centrum handlowe zadziałało jak magnes na nowe inwestycje biurowe. W końcu najemcy zlokalizowani w biurowcach na Mokotowie zyskali dostęp do wszystkich udogodnień oferowanych przez Galerię Mokotów i rejon przestał być postrzegany jako lokalizacja „pośrodku niczego”.

Koniec lat 90-tych to również początek rozwoju rynku wzdłuż Al. Jerozolimskich i ul. Żwirki i Wigury, czyli dzielnicy dziś określanej jako South-West (Południowo-Zachodniej). Jednymi z pierwszych nowoczesnych biurowców w tym rejonie były budynki zrealizowane w ramach kompleksów Jerozolimskie Business Park i Wiśniowy Business Park. Dystrykt upodobały sobie szczególnie firmy telekomunikacyjne i IT.

W 1995 roku zostaje uruchomiona pierwsza część warszawskiej linii metra od Kabat do Politechniki. Trzy lata później otwarta zostaje stacja Centrum. Metro wpływa pozytywnie na tereny położone wzdłuż linii i przy samych stacjach. W przyszłości przy stacji metra Wilanowska powstanie biurowiec IO-1, Wierzbno – BTC, Politechnika IBC I&II oraz Zebra.

Zmieniała się również cała otoczka rynku, na której pojawili się międzynarodowi doradcy rynku nieruchomości komercyjnych. Byli wśród nich m.in. Jones Lang Wootton, Cushman&Wakefield Healey&Baker, Henry Butcher i DTZ Zadelhoff Tie Leung. Wszystkie wymienione firmy dziś noszą zmienione nazwy ze względu na różnego rodzaju fuzje.

Lata 90-te to okres bardzo wysokich stawek najmu za powierzchnię biurową. Koszt 1 m kw. biura w Centrum stolicy wynosił czasami nawet 40 USD. Wg publikowanego przez Jones Lang LaSalle Global Transparenty Index Polska była wtedy krajem o niskim współczynniku przejrzystości prowadzenia biznesu. Na takim poziomie jak Polska pod koniec lat 90-ych według indeksu jest dzisiaj Białoruś.

Wielkimi krokami zbliżał się XXI wiek, czyli okres jeszcze bardziej dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości biurowych nie tylko w Warszawie, ale również w innych, głównych miastach Polski.

Nowe standardy i pierwsze problemy na horyzoncie

Lata 2000-2011 to niewątpliwie okres, w którym warszawski rynek nieruchomości biurowych stawał się bardziej dojrzały i transparentny. Istotnym wydarzeniem na rynku było utworzenie w 2000 roku Warsaw Research Forum, czyli instytucji zajmującej się kwartalnym zbieraniem i ujednolicaniem danych dotyczących podaży, popytu oraz poziomu pustostanów na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych.  Początkowo WRF tworzyły firmy CB Richard Ellis, Cushman&Wakefield Healey&Baker, DTZ Zadelhoff Tie Leung i Jones Lang LaSalle. Aktualnie Warsaw Research Forum skupia większą liczbę firm. Członkami są dodatkowo Colliers International, Knight Frank i Savills.

WRF dokonał podziału Warszawy na Centralny Obszar Biznesu, Centrum, rejon Południowy Wyższy, Południowy Niższy, Południowo-Zachodni, Zachodni, Północny, Wschodni i Południowo-Wschodni. Według tego schematu do dziś zbierane są informacje z rynku i przyjął się on w rynkowej nomenklaturze używanej przez profesjonalistów.

W 2000 roku Warszawa dysponuje już ponad 1 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad połowa znajduje się w Centrum. Dla porównania dziś lokalizacje poza centrum miasta skupiają około 2/3 zasobów biurowych stolicy.

Warszawski rynek zaczynają jednak dotykać pierwsze problemy. Wysokie czynsze i szybka absorpcja powierzchni biurowej zachęciły deweloperów do podjęcia wielu nowych inwestycji pod koniec lat 90-tych. Znaczna aktywność budowlana doprowadziła do oddania do użytku w 2000 roku prawie 450 000 m kw. powierzchni biurowej. Jest to niewątpliwie rekord w historii warszawskiego rynku biurowego. Dla porównania – w Krakowie, który jest aktualnie największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, całkowita podaż wynosi niewiele więcej niż to, co zostało dostarczone na warszawski rynek w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Wysoka nowa podaż spowodowała znaczny wzrost wskaźnika pustostanów, który w Centrum sięgnął prawie 20 proc. Wpływ na to miało oddanie do użytku ponad 250 000 m kw. biur w centralnych lokalizacjach w ciągu jednego roku.

Popyt niestety nie nadążał za podażą, a wzrost pustostanów spowodował zwiększenie się konkurencji i w efekcie obniżenie czynszów najmu. W Centrum stawki wynosiły około USD 28-30/m kw./miesiąc. Niewiele mniej najemcy musieli zapłacić w lokalizacjach poza centrum miasta, w których czynsze oscylowały na poziomie USD 22-25/m kw./miesiąc. Stawki najmu miały się obniżać przez kolejne 5 lat, aby wejść ponownie w trend wzrostowy w 2006 roku.

W czasie gdy rynek warszawski przechodził pierwsze problemy, w innych miastach Polski raczej trudno było znaleźć nowoczesną powierzchnię biurową. Większość nowych budynków biurowych była realizowana na potrzeby banków lub dużych firm pochodzących z danego miasta. Brakowało dobrej jakości biur na wynajem. W 2000 roku największym rynkiem biurowym poza stolicą było Trójmiasto z zasobami na poziomie nieco poniżej 100 000 m kw. Co ciekawe, do dziś rejon ten jako jedyne duże miasto regionalne jest zdominowany przez lokalnych deweloperów. Kraków, aktualnie największy rynek poza Warszawą, w 2000 roku dysponował zasobami na poziomie około 80 000 m kw. Inne miasta regionalne nie przekraczały 50 000 m kw., a to mniej więcej tyle, ile powierzchni biurowej ma jeden z budynków biurowych w stolicy – Rondo 1. Czas rynków regionalnych i ich szybki rozwój miał dopiero nadejść.

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie rósł nieprzerwanie od 2002 roku. Miało to związek z otwieraniem wielu nowych firm w Warszawie i rozwojem tych już w stolicy działających. Zwiększający się popyt, pomimo bicia kolejnych rocznych rekordów, nie był w stanie poradzić sobie z nową podażą dostarczaną na rynek. W ciągu 5 lat (1998-2002) na rynek warszawski trafiło prawie 1,6 mln m kw. Tak ogromna powierzchnia potrzebowała czasu, aby zostać zaabsorbowana przez rynek. Deweloperzy mający problemy z zapełnieniem najemcami istniejących już budynków rozpoczynali mniej budów. Skutkiem tego była mała podaż dostarczona na rynek w 2003, a szczególnie w 2004 i 2005 roku.

Polska wchodzi do UE

Niewątpliwy wpływ na naszą gospodarkę, w tym również na rynek nieruchomości biurowych nie tylko w Warszawie, ale i w innych miastach Polski miało wejście do Unii Europejskiej. Nastąpiło to 1 maja 2004 roku. Rynek z dolarów amerykańskich przechodzi powoli na podawanie stawek najmu w euro i na indeksację zgodnie z Euro CPI. Mniej więcej od tego czasu zaczynają się prężnie rozwijać się główne rynki regionalne m.in. Kraków, Wrocław, Katowice czy Łódź.

Szansą na rozwój tych rynków są firmy z sektora BPO/SSC, które generują większość popytu na powierzchnie biurowe. Wiele firm w celu ograniczenia kosztów decydowało się na outsourcing niektórych swoich funkcji lub centralizowanie np. call centre czy księgowości do obsługi danego regionu w jednym miejscu, np. w Polsce. W ten sposób zaczęły powstawać w naszym kraju pierwsze centra BPO/SSC. Początkowo również Warszawa była poważanym graczem i konkurowała o projekty BPO/SSC. Ze względu na relatywnie wysokie koszty pracy w Warszawie centra usług upodobały sobie inne polskie miasta z dużym potencjałem, m.in. Kraków i Wrocław. Firmy korzystały z grantów unijnych przyznawanych za tworzenie nowych miejsc pracy, co było dla nich dodatkową zachętą. Jednymi z pierwszych tego typu firm w Polsce byli m.in. Philips ze swoim centrum rozliczeniowym w Łodzi oraz HP we Wrocławiu. Najwięcej firm z sektora (55 proc.) powstało w latach 2005-2008, a największy przyrost odnotowano w 2006 roku (45 nowych firm). Dzisiaj wg danych Association of Business Service Leaders w Polsce działają 282 centra usług z kapitałem zagranicznym, jest wśród nich również 79 centrów badawczo-rozwojowych. Zatrudnienie w sektorze wynosi 69 000 osób.

Rozpoczął się okres dynamicznego wzrostu podaży powierzchni biurowej w miastach regionalnych. Warte odnotowania jest powstanie charakterystycznych dla poszczególnych miast budynków biurowych. W Krakowie powstaje Centrum Biurowe Lubicz, biurowiec Galileo, do którego dołączą za kilka lat Newton i Edison zrealizowane przez GTC. We Wrocławiu oddane do użytku zostaje m.in. Quattro Forum, a w Katowicach Altus.

Najciekawsze nieruchomości trafiają jednak na rynek po roku 2007. Jest wśród nich biurowiec Rondo Business Park w Krakowie oraz kolejne fazy business parku w Zabierzowie. We Wrocławiu otwarte zostaje Silver Forum, rok później m.in. Grunwaldzki Centre i Bema Plaza. W 2008 roku Trójmiasto wzbogaca się o dwa business parki z prawdziwego zdarzenia – Łużycka Office Park i Arkońska Business Park. W Poznaniu na rynek trafia pierwszy budynek w ramach inwestycji Malta Office Park i Andersia Tower, a w Łodzi pierwszy biurowiec klasy A – Textorial Park. Rynki regionalne charakteryzowały się niskim współczynnikiem pustostanów, który w 2006 roku wahał się od 3,8 proc. w Krakowie do 8,5 proc. w Poznaniu.

W międzyczasie Polska z rynku o niskiej transparentności wg Jones Lang LaSalle Global Transparenty Index stała się krajem o średniej przejrzystości prowadzenia biznesu. Zwiększenie współczynnika niewątpliwie pozytywnie wpływa na rynek nieruchomości biurowych.

Nadchodzi kryzys

We wrześniu 2008 roku upada bank inwestycyjny Lehman Brothers, a świat pogrąża się w kryzysie ekonomicznym. Pomimo tego, że Polska w trakcie kryzysu była określana jako zielona wyspa, rynek nieruchomości biurowych znacznie odczuje zawirowania na międzynarodowych rynkach finansowych.

Lata 2006 – I połowa 2008 były okresem boomu na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie. Znacznie spadł wskaźnik pustostanów, a zasady na rynku były dyktowane przez deweloperów, którzy znaleźli się z lepszej niż najemcy pozycji negocjacyjnej. Galopujące czynsze w Warszawie sięgnęły w 2008 roku poziomu EUR 33/m kw./miesięcznie. Miasta regionalne pozyskiwały coraz to nowych najemców. Był moment, że w Krakowie wskaźnik pustostanów w tym okresie wynosił 0 proc. W innych głównych miastach (z wyłączeniem Łodzi) pustostany nie przekraczały 2,5 proc. Czynsze w miastach regionalnych sięgały EUR 17-19/m kw./miesięcznie. W takich warunkach najemcy poszukujący powierzchni biurowej musieli podpisywać umowy typu pre-let, czyli zawierane w budynkach znajdujących się w fazie realizacji lub dopiero w planach, aby zabezpieczyć odpowiednio dużą powierzchnię na swoje potrzeby. Podobnie było w Warszawie, współczynnik pustostanów spadł do 2,1 proc. co przekładało się na około 60 000 m kw. wolnej powierzchni biurowej w 340 warszawskich biurowcach, czyli średnio 176 m kw. na jeden budynek biurowy. Potwierdza to, że wybór powierzchni był bardzo ograniczony.

Wszystko zaczęło się jednak zmieniać po wcześniej wspomnianym upadku Lehman Brothers. Już pod koniec 2008 roku czynsze w centrum Warszawy obniżyły się nawet o EUR 5/m kw./miesiąc do poziomu EUR 28/m kw./miesiąc. Rok 2008 jeszcze siłą rozpędu zanotował najwyższy popyt w dotychczasowej historii rynku – prawie 524 000 m kw. Znaczne osłabnięcie popytu w 2009 roku doprowadziło do dalszego obniżenia stawek czynszu w Centrum do EUR 21/m kw./miesięcznie. Najemcy zdecydowali się na wynajem jedynie 280 000 m kw., czyli prawie o połowę mniej niż rok wcześniej i przyjęli postawę wyczekiwania na dalszy rozwój sytuacji. W większości zamrożone zostały możliwości ekspansji i relokacji firm.

Rynki regionalne przeżywały podobne problemy. Spadek czynszów najmu i wzrost wskaźnika pustostanów charakteryzował wszystkie większe miasta Polski. W Łodzi pod koniec 2009 roku co czwarty m kw. powierzchni biurowej był niewynajęty, w Poznaniu pustostany stanowiły 12 proc. zasobów, a w Krakowie, w którym wcześniej wszystko, co zostało wybudowane znajdowało najemców od ręki, wolnych pozostawało około 10 proc.

Powrót stabilizacji

Rok 2010 można określić mianem stabilizacji na rynku nie tylko w Warszawie, ale również w innych największych miastach Polski. Zwiększyło się zainteresowanie firm najmem nowoczesnej powierzchni biurowej, a czynsze ustabilizowały się. Dzisiaj rynek nieruchomości biurowych w Polsce rozwija się bez większych zakłóceń. Czynsze najmu znajdują się na rozsądnych poziomach, a wskaźniki powierzchni niewynajętej będą się obniżać.

Warszawa, jak również inne największe miasta Polski ma przed sobą szerokie perspektywy rozwoju. Warto wspomnieć, że na jednego warszawiaka przypada w tej chwili średnio około 2 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, na mieszkańca Berlina prawie 5m kw., a Brukseli ponad 12 m kw. Planowane są coraz ciekawsze inwestycje biurowe i na przestrzeni kolejnych 10-15 lat panorama Warszawy znacznie się zmieni, tak jak to miało miejsce kilkanaście lat temu, gdy zaczęły powstawać pierwsze warszawskie wieżowce.