Mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, ale…

Drugi kwartał 2016 r. przyniósł w porównaniu z poprzednim ponad pięcioprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań, liczonej łącznie dla sześciu miast o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź). W sumie w samym drugim kwartale sprzedanych zostało ponad 15 tys. lokali, a w pierwszym półroczu blisko 29,5 tys. Jednak zdecydowanie wyższy, bo o blisko 30 proc. był wzrost liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży. Zgodnie z oczekiwaniami, deweloperzy zdecydowanie zwiększyli podaż zwłaszcza w segmencie najtańszych mieszkań, kwalifikujących się do dopłat w programie „Mieszkanie dla Młodych”, aby do maksimum wykorzystać popyt na takie lokale, zanim program nie zostanie zakończony. W okresie od kwietnia do czerwca w ofercie pojawiło się ponad 17,7 tys. nowych lokali, a w całym półroczu blisko 31,5 tys.

Najbardziej istotne wydarzenia miały jednak miejsce poza samym rynkiem mieszkaniowym. Wyniki referendum w Wielkiej Brytanii kazały zastanowić się nad ewentualnymi konsekwencjami Brexitu dla Polski: zmianami w budżecie unijnym, ryzykiem spowolnienia gospodarczego w Niemczech, a w konsekwencji także i w Polsce, oraz możliwością powrotu z Wielkiej Brytanii setek tysięcy młodych polskich emigrantów.

Czerwiec przyniósł również ogłoszenie przez rząd założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego i skierowanie go do konsultacji społecznych. Oznaczało to rozpoczęcie analiz dotyczących potencjalnego i rzeczywistego wpływu nowego programu na rynek deweloperski.

Poziom niepewności dotyczącej zarówno polskiej, jak i europejskiej gospodarki, a także polskiej, ale zwłaszcza europejskiej sytuacji politycznej wyraźnie wzrósł, choć już kilka miesięcy temu trudno byłoby określić go jako niski. Nie przeszkodziło to jednak polskiemu rynkowi deweloperskiemu w biciu kolejnych kwartalnych rekordów.

Podaż i ceny

W II kwartale 2016 r., zgodnie z wynikami monitoringu REAS, w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów wprowadzono ponad 17,7 tys. mieszkań. Łącznie w czterech minionych kwartałach (III kw. 2015 r. – II kw. 2016 r.) w sprzedaży na tych rynkach pojawiło blisko 58,9 tys. nowych lokali, a to oznacza, że pobity został kolejny rekord.

Ponieważ liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży w analizowanym okresie przewyższyła o ponad 2,6 tys. liczbę jednostek sprzedanych, oferta na koniec kwartału wzrosła, przekraczając nieco 51 tys. Największy udział w tym wzroście ma rynek warszawski, gdzie oferta powiększyła się o prawie 2 tys. Kolejny tysiąc to łączny przyrost oferty na rynkach wrocławskim, krakowskim i poznańskim. Natomiast w Trójmieście i Łodzi liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży nieznacznie się zmniejszyła. W przypadku Trójmiasta zjawisko to nie dziwi – od dłuższego czasu popyt przewyższa tam podaż. Przy utrzymaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów obecna oferta wyprzedałaby się w czasie krótszym niż 9 miesięcy.

Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach ukazuje spadek przeciętnych cen lokali wprowadzanych do sprzedaży. Ma to związek z dużym udziałem tańszych mieszkań w puli nowych lokali przy równoczesnej stabilizacji lub obniżce limitów cenowych obowiązujących w programie „MdM”. Natomiast średnia cena mieszkań znajdujących się w ofercie nie zmieniła się w porównaniu z poprzednim kwartałem, co wskazuje na szybką sprzedaż nowo wprowadzonej oferty. W kolejnym kwartale deweloperzy będą zapewne nadal wprowadzali do sprzedaży znaczną liczbę mieszkań spełniających kryteria „MdM”, ceny zatem nie powinny się istotnie zmienić.

Popyt i wpływ programu „MdM”

W II kw. 2016 r. liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków osiągnęła po raz kolejny rekordowy poziom, przekraczając pułap 15 tys. Sprzedaż rośnie niemal nieprzerwanie od średniookresowego minimum z I kw. 2013 r., kiedy to wolumen transakcji spadł do ok. 7,4 tys. Przypomnijmy, że był to pierwszy kwartał po zakończeniu funkcjonowania programu „Rodzina na Swoim” i zarazem pierwszy od dłuższego czasu rok, w którym rynek mieszkań własnościowych nie był wspierany żadnym programem pomocowym. W porównaniu z tym minimum, w II kw. 2016 odnotowano ponad dwukrotny wzrost sprzedaży. Warto o tym zjawisku pamiętać poszukując odpowiedzi na pytanie, co się może wydarzyć po zakończeniu funkcjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych”.

W czterech ostatnich kwartałach na rynku pierwotnym sprzedanych zostało nieco ponad 57,7 tys. lokali. Jest to najwyższy dotychczas odnotowany w 12 kolejnych miesiącach wolumen sprzedaży. Przypomnijmy, że w 2012 r. – pierwszym roku, w którym deweloperzy zapomnieli o minionym kryzysie, na tych samych rynkach sprzedano nieco ponad 30,6 tys. lokali. Dla porównania, w okresie prawdziwego załamania rynku, od IV kw. 2008 do III kw. 2009 sprzedano niespełna 19,7 tys. jednostek.

Drugi kwartał 2016 był także pierwszym kwartałem w historii funkcjonowania programu „MdM”, w którym liczba złożonych wniosków o dopłaty spadła we wszystkich analizowanych miastach.

Zgodnie z danymi Banku Gospodarstwa Krajowego, spadek wyniósł łącznie ponad 20 proc. kdk. Od kwietnia do czerwca w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi złożono blisko 2,8 tys. wniosków, co stanowiło 19 proc. wszystkich sprzedanych na tych rynkach mieszkań. Dla porównania, w poprzednim kwartale było to 25 proc. W wymiarze procentowym największy spadek miał miejsce w Łodzi (o 45,8 proc.), gdzie złożono tylko 58 wniosków. W wymiarze bezwzględnym natomiast, największy spadek (o ponad 350 wniosków) odnotowano w Warszawie.

Spadek liczby wniosków wynikał z tego, że już w połowie marca wyczerpała się pula środków na dopłaty do mieszkań kończonych w 2016 r. Choć przez cały drugi kwartał wciąż dostępne były pieniądze na dopłaty do zakupu mieszkań planowanych do oddania w 2017 i 2018 r., tempo składania wniosków nieco osłabło.

 Opracowanie: REAS