Ciemne chmury na horyzoncie

Choć gwałtowne załamanie rynku raczej nam nie grozi, popyt na mieszkania w 2012 r. może być niższy. To nie jedyny kłopot deweloperów – w przyszłym roku wchodzą w życie nowe przepisy prawne, które w istotny sposób zmienią warunki prowadzenia i planowania inwestycji – to tylko niektóre z tematów 5. konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A., która odbyła się pod koniec listopada w warszawskim hotelu Novotel Centrum

Konferencje z cyklu „Polski Rynek Mieszkaniowy” już niemal tradycyjnie wzbudzają wielkie zainteresowanie branży – w Novotelu pojawiło się ponad 200 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski. Konferencję otworzyła prezentacja prof. Jacka Łaszka z Instytutu Ekonomicznego Narodowego Banku Polskiego. Nie była ona zbyt obiecująca dla deweloperów. W 2011 r. optymistycznie oszacowali oni popyt na mieszkania i wprowadzili do sprzedaży wiele nowych projektów. Według firmy konsultingowej REAS, pod koniec III kwartału 2011 r. w sześciu największych miastach Polski do kupienia było ponad 48 tys. lokali. Jednak popyt, po dobrych dwóch pierwszych kwartałach w drugiej połowie roku skurczył się. Miało na to wpływ kilka czynników – faktyczne wygaszenie rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim”, ograniczenie zdolności  kredytowej potencjalnych nabywców przez wprowadzenie przez banki w życie zaleceń rekomendacji S III czy też medialne zapowiedzi drugiej fali globalnego spowolnienia gospodarczego. ­– Spada też wpływ na popyt wyżu demograficznego początku lat 80., banki faktycznie wycofały się  z udzielania kredytów w walutach obcych, rekordowa w historii naszego rynku podaż nie kurczy się, a wręcz przeciwnie – musimy się więc liczyć z tym, że najbliższe lata będą ciężkie dla rodzimych deweloperów – zapowiadał profesor Łaszek. Przedstawiciele dużych firm deweloperskich widzą jednak receptę w postaci… dalszych obniżek cen. – W 2010 r. polityka cenowa deweloperów uległa korekcie. 6 tys. złotych za metr kwadratowy w Warszawie i 5 tys. na rynkach regionalnych to ceny, po których mieszkania z segmentu popularnego po prostu się dziś sprzedają. Jeśli rynek dostosuje się do tych poziomów, popyt powinien się ustabilizować – mówił Tomasz Panabażys, wiceprezes zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Wielka rewolucja w nowym prawie…

Sporo emocji wzbudził panel dyskusyjny poświęcony uchwalonej niedawno ustawie o ochronie praw klientów firm deweloperskich. Po wejściu jej w życie pod koniec kwietnia przyszłego roku deweloperzy będą musieli obowiązkowo korzystać z bankowych rachunków powierniczych oraz opracowywać dla każdej inwestycji specjalne prospekty informacyjne. Nowe przepisy będą dotyczyć też umów sprzedaży, które deweloperzy będą podpisywać z nabywcami mieszkań. Podpisywanie obowiązkowo w formie aktu notarialnego umowy mają lepiej chronić interes nabywcy w przypadku bankructwa dewelopera. Zarówno ci ostatni, jak i bankowcy i przedstawiciele środowiska prawniczego są jednak zgodni, że ustawa – choć bardzo potrzebna – w obecnym kształcie jest mocno niedopracowana i wymaga jak najszybszych poprawek. – Pośpiech przy uchwalaniu ustawy spowodował, że w znalazły się w niej liczne nieścisłości. Według naszych danych, tylko 20 proc. inwestycji realizowanych jest za pomocą kredytu. Deweloperzy budujący ze środków własnych w świetle nowych przepisów i tak będą musieli korzystać z rachunku powierniczego. Banki dla takich firm nie mają odpowiednich produktów. Na dodatek, niejasno określony jest moment ogłoszenia sprzedaży przez dewelopera. Może to powodować, że na rynku pojawią się w najbliższym czasie dziesiątki nowych inwestycji, które deweloperzy będą umownie „wprowadzać do sprzedaży”, aby nie obowiązywały ich nowe przepisy – mówił Wojciech Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Teoretycznie przed wejściem ustawy z życie możemy ogłosić sprzedaż inwestycji na 10 lat do przodu, tak, że ustawa faktycznie nigdy nie wejdzie w życie. Niejasne są też przepisy dotyczące upadłości deweloperów – wtórował mu Paweł Kuglarz z Fundacji Na Rzecz Kredytu Hipotecznego. – Proponowany w ustawie rachunek powierniczy z ubezpieczeniem to produkt, który nigdy nie powstanie – towarzystwa ubezpieczeniowe po prostu nie wiedzą, jak szacować ryzyko inwestycji deweloperskich – mnożył wątpliwości Sven Torsten-Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego S.A.  Wątpliwości budzi też kwestia aneksowania umów podpisanych przez nabywców jeszcze przed wejściem ustawy w życie.

… I mniejsza w kredytach hipotecznych

Wielkie zmiany w przyszłym roku czekają też rynek kredytów hipotecznych. Jak już wspomiano, faktycznemu wygaszeniu uległ rządowy program dopłat „Rodzina na Swoim”, do końca roku banki muszą również wprowadzić u siebie zalecenia rekomendacji S III, ograniczającą zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Wskutek zawirowań na rynkach walutowych, zdecydowana większość banków wycofała się z udzielania kredytów w walutach obcych. Wszystko to plus społeczna niepewność co do najbliższej przyszłości naszej gospodarki sprawia, że w przyszłym roku popyt na kredyty hipoteczne może być znacznie niższy. – Franków nie ma już w ogóle, euro zaczyna wygasać i tylko majętny klient będzie mógł wziąć w nim kredyt. Rygorystyczny wymóg wkładu własnego może w przyszłym roku mocno zaboleć – mówił Mariusz Dymowski, dyrektor Departamentu Finansowania Klientów Indywidualnych w PKO BP. – Epatowanie kryzysem w mediach i brak dostępu do kredytów walutowych napędza popyt ma małe mieszkania z segmentu popularnego. Ten sam powód sprawia, że większe mieszkania nie sprzedają się – kredyty frankowe były średnio dwa razy większe od złotowych, zaciągano je głównie na duże lokale.  Na dodatek wskutek wzrostu cen franka osoby, które kupiły mieszkania za duży kredyt w CHF są w nich niejako „uwięzione” – gdyby je teraz chciały sprzedać i kupić większe, zrealizowałyby dużą stratę – mówiła Halina Kochalska z Open Finance.

Małe (i tanie) wciąż poszukiwane

Podczas konferencji swoją premierę miała też najnowsza, 5. edycja badań „Polski Rynek Mieszkaniowy 2011 – Popyt i preferencje nabywców”, zrealizowanych przez Nowy Adres S.A. wraz z instytutem badawczym Millward Brown SMG/KRC. Wyniki potwierdziły tezy z poprzednich paneli – średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w 2011 r. wynosiła 59,7 m kw., prawie o trzy metry mniej niż jeszcze rok temu i aż o 10 metrów mniej niż przed dwoma laty. Średni koszt mieszkaniowych inwestycji przeprowadzanych przez naszych rodaków w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł 378,6 tys. złotych. – Niestety, najważniejszym kryterium podczas poszukiwań mieszkania pozostaje jego cena. Aż 39 proc. osób, które w ubiegłym roku dokonały mieszkaniowych zakupów podczas poszukiwań obniżyło swoje oczekiwania co do kupowanej nieruchomości. Posługując się przykładem warszawskim, chcielibyśmy mieszkać w apartamencie na Mokotowie, ale ostatecznie kupujemy dwa pokoje na Białołęce, bo na takie mieszkania na prostu nas stać – skomentowała wyniki Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu Nowy Adres S.A. i autorka badań.