Będzie się działo na rynku kredytów hipotecznych

Rynek kredytów hipotecznych w najbliższym czasie czeka wiele zmian. Ograniczenie programu „Rodzina na swoim”, obniżenie zdolności kredytowej przez Rekomendację S III i rosnące zainteresowanie kredytami we frankach szwajcarskich mimo wysokiego kursu waluty to tylko kilka z czynników, które będą na niego wpływać

18 mld zł w Rodzinie na swoim

Na rynek kredytów hipotecznych bez wątpienia wpływać będzie perspektywa zmian oraz wygaśnięcia programu „Rodzina na swoim”. – Przyjęta w czerwcu przez sejm nowelizacja Ustawy dotyczącej programu „Rodzina na swoim” nie pozostawia złudzeń: rząd stopniowo będzie wycofywał się z tej formy wsparcia rozwoju mieszkalnictwa. Kredyty z dopłatami cieszyły się dużym, wciąż rosnącym powodzeniem i stanowić będą znaczne obciążenie budżetu. Od stycznia 2007 roku do czerwca 2011 roku udzielono ich około stu tysięcy, na łączną kwotę ponad 18 mld złotych! – mówi Piotr Morawiec (Doradcy24, Związek Firm Doradztwa Finansowego). Ekspert przewiduje, że jeśli znowelizowana ustawa zostanie zaaprobowana przez senat i podpisana przez prezydenta w obecnym kształcie, to bez wątpienia liczba zaciąganych kredytów z dopłatami spadnie. Będzie to spowodowane znaczącym obniżeniem się wskaźnika cena mieszkań oraz ograniczeniem wieku kredytobiorcy. Ekspert ZFDF przypomina też, że według obecnych założeń wnioski o kredyt w ramach programu można będzie składać jedynie do końca 2012 roku.

Kredyty we franku, mimo drogiej waluty

Eksperci ZFDF nie widzą możliwości, aby rekordowo drogi frank drastycznie wpłynął na rynek kredytów hipotecznych, ponieważ większość kredytów zaciągana jest w złotych. – Wysokie kursy CHF z uwagi na niewielki udział kredytów w tej walucie, niewiele ofert bankowych oraz duże wymogi banków nie będą miały znaczącego wpływu na rynek kredytów hipotecznych ogółem – prognozuje Robert Wasilewski (Credit House Polska, ZFDF). Podobnego zdania jest inny ekspert ZFDF – Obecnie kredyty w złotówkach stanowią już ponad ¾ wszystkich zaciąganych w Polsce kredytów mieszkaniowych, a popularny kiedyś frank pojawia się jedynie w około 7 proc. zobowiązań. Zatem większość klientów, która dziś zaciąga kredyty, nie musi martwić się o ryzyko kursowe – dodaje Piotr Morawiec.

Ostatnie doniesienia o historycznie wysokim kursie franka szwajcarskiego mogą być jednak powodem do obaw dla dużej grupy osób spłacających kredyt w szwajcarskiej walucie. Piotr Morawiec  przypomina, że przez długi czas była ona niezwykle popularna i dominowała na rynku. Kredyty w CHF są spłacane aż przez 700 tysięcy osób. Pomimo że większość kredytów zaciągana jest w złotówkach, to ostatnie kwartały pokazały, że zainteresowanie kredytami w CHF systematycznie rośnie. Przybywa bowiem kredytobiorców, którzy decydują się na zaciągnięcie zobowiązania we franku właśnie ze względu na jego wysoki kurs. – Wysokie kursy CHF mogą kusić nowych kredytobiorców, którzy liczą, że zaciągając teraz kredyt mogą na nim zarobić kiedy kurs franka spadnie – zauważa Robert Wasilewski. Jednak osoby, które próbują wykorzystać obecną sytuację kursową na swoją korzyść, powinny dobrze się zastanowić. Jak prognozuje Michał Krajkowski (DK Notus, ZFDF) w najbliższych miesiącach nie należy oczekiwać znaczącego osłabienia franka szwajcarskiego, przynajmniej do czasu wyjaśnienia kryzysu europejskiego zadłużenia, głównie w Grecji.

Inflacja podniesie oprocentowanie?

Opublikowane niedawno dane Głównego Urzędu Statystycznego ujawniły, że w ujęciu rocznym inflacja w Polsce wyniosła 5 proc. Jest to najwyższy poziom od 10 lat. Skutki inflacji są odczuwalne właściwie dla wszystkich, w tym także uczestników rynku kredytów hipotecznych. Według ekspertów Związku Firm Doradztwa Finansowego sytuacja ta może stworzyć ryzyko spadku sprzedaży, ale jedynie okresowego.

– Rada Polityki Pieniężnej z pewnością podniesie jeszcze stopy procentowe. Warto jednak zaznaczyć, że rynek reaguje z pewnym wyprzedzeniem i WIBOR, na którym oparte jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, już uwzględnia najbliższą przyszłość. Co nie oznacza, że oprocentowanie kredytów jeszcze nie wzrośnie – przewiduje Robert Wasilewski. Z kolei Michał Krajkowski ostrzega, że rosnące oprocentowanie może wpłynąć na dalszy wzrost rat zarówno dla nowych klientów, jak i tych którzy zaciągnęli swoje zobowiązanie w rodzimej walucie wcześniej.

Kredyty tylko na 25 lat

Na rynek kredytów hipotecznych pewien wpływ będzie miał także jeszcze jeden czynnik – wejście w życie Rekomendacji S III. – Według jej zapisów zdolność kredytowa musi być liczona przez banki przy założeniu maksymalnego 25-letniego okresu kredytowania. Będzie to oznaczało, przynajmniej dla części klientów, mniejszą zdolność kredytową i w konsekwencji niższy kredyt, jaki będą mogli uzyskać. Dodatkowo dla kredytów walutowych KNF narzuciła wymóg dotyczący maksymalnego obciążenia dochodu miesięcznymi płatnościami – raty nie będą mogły być wyższe niż 42 procent miesięcznego dochodu – wyjaśnia Krajkowski. Rekomendacja SIII będzie obowiązywać już wkrótce – na wprowadzenie w życie jej zapisów banki mają czas do końca 2011 roku.

Optymizm wśród doradców finansowych

Mimo wielu czynników, które mogą wpływać do pewnego stopnia negatywnie na rynek kredytów hipotecznych w Polsce, eksperci ZFDF przewidują, że w dłuższym okresie będzie się on rozwijał. –  Deficyt mieszkań w naszym kraju wynosi ok. 1,5 mln. Wskaźnik zadłużenia kredytów mieszkaniowych wynosi w Polsce ok. 20 proc., średnia unijna to ok. 50 proc. Udział Polski w rynku kredytów hipotecznych UE-25 wynosi 0,4 proc. i jest nieadekwatny do naszego potencjału demograficznego (8,3 proc.) i gospodarczego (PKB-2,4 proc.). Uczestnicy rynku mogą więc z wiarą i optymizmem patrzeć w przyszłość – twierdzi Morawiec. – Drugi kwartał 2011 roku przyniósł, zgodnie z oczekiwaniami, wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych. Dynamika rynku pozwala sądzić, że w całym roku wartość udzielonych kredytów oscylować będzie w granicach 50-55 mld złotych, a zatem prawdopodobnie uda się pobić wynik z roku 2010.